Seis décadas de reformas legislativas resultan insuficientes para contener el precio del alquiler en España

Un estudio exhaustivo de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV), publicado en la revista científica Cities, concluye que ninguna de las grandes reformas normativas aprobadas en España desde 1964 ha logrado frenar de manera duradera la escalada de los precios del alquiler. La investigación, que analiza el periodo comprendido entre 1962 y 2024, señala que tanto los modelos de protección al inquilino como los de liberalización de contratos han resultado ineficaces para corregir un desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda.

El informe, elaborado por los investigadores Sofía Borgia Sorrosal, Manuel Monge y Carlos Poza Lara, utiliza datos del Índice de Precios de Consumo (IPC) del Instituto Nacional de Estadística para evaluar lo que efectivamente abonan los arrendatarios. Según el análisis, el mercado del alquiler en España presenta una «memoria larga», un fenómeno econométrico que explica por qué los incrementos de las rentas tienden a persistir durante periodos prolongados antes de estabilizarse, independientemente del signo político de la regulación vigente.

Persistencia de las subidas ante modelos opuestos

La serie histórica analizada permite comparar etapas legislativas divergentes. Desde la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, caracterizada por la prórroga forzosa de los contratos, hasta el Decreto Boyer de 1985, que liberalizó la duración de los mismos, los resultados en términos de contención de precios fueron similares. Ni la intervención estatal ni la apertura al libre mercado consiguieron reducir la inercia alcista de las rentas de forma significativa.

Los autores subrayan que incluso la reforma de 1994, que buscaba un equilibrio con contratos de cinco años, no alteró la tendencia de fondo. La única medida fiscal que generó un impacto estadísticamente visible fue la eliminación, en 1999, de la deducción por alquiler de vivienda habitual. No obstante, los investigadores advierten que esta medida no resolvió el problema estructural, sino que desplazó la demanda hacia la compra de vivienda en los años previos a la burbuja inmobiliaria.

El impacto de la crisis y el auge del mercado turístico

El estudio sostiene que los periodos de moderación de precios no han respondido a aciertos legislativos, sino a factores macroeconómicos. Entre 2008 y 2015, la inercia del alquiler se suavizó como consecuencia directa de la crisis financiera y la corrección de los excesos inmobiliarios. Fue en este periodo cuando el alquiler comenzó a ganar peso como alternativa habitacional, especialmente entre los menores de 35 años, cuya tasa de arrendamiento pasó del 24% en 2011 al 43% en 2017.

A partir de 2015, la presión sobre los precios se intensificó nuevamente debido a la concentración de la demanda en grandes núcleos urbanos y el crecimiento del alquiler vacacional y de temporada. La investigadora Sofía Borgia destaca que el mercado ha pasado de ser una opción residual a un sector tensionado donde la oferta es incapaz de seguir el ritmo de la demanda, lo que expulsa a los colectivos más vulnerables.

Incertidumbre sobre los topes de precios actuales

Respecto a la actual Ley de Vivienda de 2023 y la aplicación de topes al alquiler en zonas tensionadas, los autores señalan que todavía es pronto para realizar una evaluación científica de sus efectos. Dado que la serie del estudio finaliza en enero de 2024, no recoge el impacto de las limitaciones implantadas en comunidades como Cataluña a partir de marzo del pasado año. «Evaluar su funcionamiento será una prioridad en cuanto haya datos suficientes de varios ejercicios», apunta Manuel Monge.

Propuestas para un cambio estructural

Como conclusión, la Universidad Francisco de Vitoria propone abandonar las reformas aisladas en favor de una estrategia integral basada en cuatro ejes de actuación:

• Ampliación del parque público: España cuenta con apenas un 2,5% de vivienda social, frente a niveles superiores al 20% en otros países europeos.
• Incentivos y seguridad jurídica: Dado que el 90% del mercado está en manos de pequeños propietarios, los autores ven necesario fomentar la incorporación de inmuebles al alquiler residencial mediante beneficios fiscales.
• Protección estable del inquilino: Garantizar el acceso a la vivienda mediante políticas sostenidas que eviten la constante rotación legislativa.
• Agilización administrativa: Reducir las trabas urbanísticas para facilitar la promoción de obra nueva y aumentar la oferta disponible.

El informe finaliza con una advertencia institucional: el problema de la vivienda en España no admite soluciones simples. Según los expertos, «tocar una sola pieza no corrige un desequilibrio estructural», por lo que reclaman un marco regulatorio mejor coordinado que aborde simultáneamente la fiscalidad, la seguridad jurídica y el incremento de la oferta.