La Ley de Propiedad Horizontal establece una mayoría de tres quintos para el cerramiento de terrazas

La normativa vigente en materia de propiedad horizontal en España desmiente el extendido mito de la unanimidad necesaria para la modificación de fachadas mediante el cerramiento de terrazas. Según establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tras sus últimas reformas, el quorum requerido para autorizar estas obras se sitúa en las tres quintas partes de los propietarios, facilitando así la toma de decisiones y evitando el bloqueo por parte de una minoría de vecinos.

El artículo 10.3.b) de la citada ley especifica que la ejecución de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por objeto el cerramiento de las terrazas, o la modificación de la envolvente del edificio, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta «doble mayoría» es el requisito legal indispensable para que el acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios tenga validez jurídica.

Expertos en derecho inmobiliario señalan que este marco normativo busca equilibrar el derecho a la mejora del aprovechamiento y la eficiencia energética de los inmuebles con el respeto a la estética y seguridad del edificio. No obstante, el respaldo de la comunidad de propietarios es solo el primer paso de un proceso que exige también el cumplimiento de la legalidad urbanística local.

Para que la reforma sea plenamente legal, el propietario debe obtener, adicionalmente, la correspondiente licencia municipal de obras. Dado que el cerramiento de una terraza altera la superficie construida y la configuración exterior del inmueble, el Ayuntamiento debe verificar que la obra se ajusta al Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la localidad. La ausencia de este permiso administrativo puede derivar en expedientes de disciplina urbanística y sanciones económicas considerables.

El incumplimiento de estos requisitos —tanto el permiso comunitario como la licencia municipal— conlleva riesgos legales significativos. La comunidad de propietarios está facultada para interponer acciones judiciales que pueden culminar en una orden de demolición de lo construido y la restitución de la fachada a su estado original, cuyos costes recaerían íntegramente sobre el infractor. Asimismo, la administración local puede exigir la retirada del cerramiento si este no es legalizable según la normativa urbanística vigente.

Finalmente, la flexibilización de las mayorías en la LPH responde a una voluntad legislativa de agilizar la adopción de acuerdos que repercutan en la mejora de la habitabilidad de las viviendas. Al eliminar la necesidad de un consenso absoluto, se permite que el interés mayoritario de la comunidad prevalezca sobre oposiciones individuales que, en el pasado, impedían de forma sistemática la modernización de los edificios residenciales en España.