El Observatorio Económico de la UFV alerta sobre el desequilibrio estructural del mercado de la vivienda en España
El Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV) ha presentado una actualización de su análisis sobre el mercado inmobiliario, en el que advierte que la persistente escasez de oferta frente a una demanda robusta continúa tensionando los precios al alza. El informe institucional subraya que España atraviesa un ciclo diferenciado respecto a su entorno europeo, caracterizado por una baja tasa de endeudamiento de los hogares, una elevada inversión extranjera y barreras regulatorias que limitan el parque residencial disponible.
Según el documento coordinado por el economista José María Rotellar, el mercado español muestra una resistencia a la baja de precios que sí se observa en otros países como Alemania. Esta situación se explica por un desequilibrio entre una oferta constreñida por la falta de suelo y la inseguridad jurídica, frente a una demanda que se mantiene firme debido a factores demográficos, el ahorro acumulado y el papel de la vivienda como activo refugio ante la volatilidad financiera.
El análisis destaca que la situación financiera de las familias españolas es sustancialmente más sólida que en crisis anteriores. La tasa de endeudamiento de los hogares se situó en el 42,5% del PIB en el primer trimestre de 2024, frente al 85% registrado en 2010. Además, el predominio de las hipotecas a tipo fijo en los últimos años ha mitigado el impacto de la subida de tipos de interés, evitando situaciones de estrés financiero que fuercen la venta de activos y permitiendo a los propietarios mantener expectativas de crecimiento de precios.
En el ámbito de la oferta, el Observatorio identifica varios cuellos de botella que impiden el desarrollo de nuevas promociones. Entre ellos destacan las restricciones urbanísticas, la lentitud en las tramitaciones administrativas y una normativa medioambiental que puede retrasar proyectos hasta tres años. Asimismo, el informe señala que las políticas de control de precios y la inseguridad jurídica frente a la ocupación ilegal están reduciendo la oferta de alquiler, desplazando a potenciales inquilinos hacia el mercado de compraventa y aumentando la presión sobre este.
Uno de los puntos más críticos del informe se centra en las dificultades de acceso para los jóvenes y las familias de renta media. El Observatorio califica la fiscalidad actual como una «barrera de entrada relevante». En la compra de una vivienda de 300.000 euros, un adquirente debe aportar entre 18.000 y 30.000 euros adicionales para impuestos (IVA o TPO, según el caso), lo que a menudo impide completar la operación a pesar de contar con ahorros para el pago inicial del inmueble.
Para revertir esta tendencia, el organismo propone una serie de recomendaciones estructurales. Entre las medidas sugeridas destaca la ampliación de la disponibilidad de suelo urbanizable y la reducción de la burocracia mediante la aplicación del silencio positivo en la concesión de licencias. También abogan por flexibilizar los cambios de uso de locales a residencial e incrementar la edificabilidad en los nuevos desarrollos para optimizar el consumo de suelo.
Finalmente, en materia tributaria y jurídica, el Observatorio recomienda analizar reducciones significativas de los impuestos vinculados a la vivienda habitual, incluso planteando el tipo cero en el IVA y en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Estas medidas, apuntan, deberían ir acompañadas de un refuerzo de la seguridad jurídica que permita la recuperación inmediata de viviendas en casos de ocupación ilegal, con el fin de incentivar la puesta en el mercado de inmuebles infrautilizados.
