España requerirá ocho años y duplicar el ritmo de construcción actual para corregir el déficit de vivienda

El déficit habitacional en España no se corregirá, en el escenario más optimista, hasta dentro de ocho años. Para alcanzar este objetivo, el sector inmobiliario deberá mantener un ritmo de promoción superior a las 230.000 viviendas anuales, lo que representa un incremento del 128% respecto a las cifras registradas en 2024. Estas son las principales conclusiones del informe «Mercado Inmobiliario 2026» elaborado por OBS Business School, que advierte sobre la brecha creciente entre la creación de hogares y la finalización de inmuebles.

Según el estudio dirigido por el investigador Carlos Balado, desde el año 2021 se han constituido en España 1,2 millones de nuevos hogares, mientras que el parque residencial apenas se ha incrementado en 474.000 viviendas terminadas. Este desajuste ha generado un déficit acumulado de 740.000 unidades que afecta a la práctica totalidad de las provincias españolas. El informe subraya una ineficiencia en la distribución de la oferta, señalando que la construcción se concentra en zonas de menor demanda mientras se estanca en los núcleos donde la necesidad es más acuciante.

El análisis identifica la «rigidez estructural» del mercado como el principal obstáculo para la resolución del problema. Entre los factores determinantes destacan la escasez de suelo finalista, las dificultades de financiación para la urbanización, la falta de mano de obra especializada y el encarecimiento de los costes de construcción. Asimismo, el informe apunta a una normativa «muy rígida» en materia de sostenibilidad y una politización del sector que dificulta la implementación de soluciones técnicas a largo plazo.

En el ámbito de la accesibilidad económica, el precio medio de la vivienda se ha situado en 2.429 euros por metro cuadrado, cifra que supera en un 36,5% los máximos históricos registrados en 2007. Esta escalada de precios ha elevado el esfuerzo financiero de las familias: un hogar medio debe destinar actualmente el 44% de su renta disponible al pago de la hipoteca durante el primer año, excediendo significativamente el umbral de prudencia financiera fijado tradicionalmente en el 35%.

La situación es especialmente crítica en regiones como Baleares, donde el esfuerzo llega al 56,8%, y en enclaves turísticos como Marbella o Benidorm, donde puede superar el 80%. Mientras tanto, el mercado del alquiler mantiene una tendencia alcista con previsiones de crecimiento anual cercanas al 10%. La presión sobre el arrendamiento se refleja en la competencia por los inmuebles disponibles: cada vivienda recibe una media de 141 interesados en un plazo de apenas diez días.

Respecto a la intervención pública, el informe califica el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros, como una medida insuficiente ante la magnitud de la crisis. OBS Business School advierte que los estímulos a la demanda, como avales o bonificaciones, podrían resultar contraproducentes si no se acompañan de un aumento real de la oferta. Por ello, la institución reclama una reforma profunda de los procedimientos urbanísticos, una mayor coordinación entre las administraciones y el sector privado, y un impulso decidido a la generación de suelo y vivienda protegida.

Para los próximos ejercicios, las previsiones de OBS apuntan a una moderación en el volumen de compraventas debido al elevado nivel de precios y la desaceleración económica. Se estima una contracción de las ventas del 1,6% en 2026 y un estancamiento del 1,1% en 2027, en un contexto donde España apenas inicia 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes, una cifra muy alejada de los niveles necesarios para estabilizar el mercado.