La Ley de Arrendamientos Urbanos delimita la responsabilidad en las reparaciones de electrodomésticos en viviendas de alquiler

La distribución de los costes derivados de las averías en inmuebles arrendados se rige fundamentalmente por el Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este marco normativo establece una distinción técnica entre las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda, que competen al propietario, y las pequeñas intervenciones derivadas del uso ordinario, que deben ser asumidas por el arrendatario.

Según la legislación vigente, el arrendador tiene la obligación legal de realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido. Este precepto implica que averías en sistemas críticos como la caldera, la instalación eléctrica o el fallo de electrodomésticos debido a su antigüedad o fin de vida útil deben ser sufragadas por la propiedad, siempre que el deterioro no sea imputable a un mal uso por parte del inquilino.

No obstante, el Artículo 21.4 de la LAU introduce un matiz relevante para el mantenimiento cotidiano. El texto estipula que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario. Ejemplos comunes incluyen la sustitución de gomas de electrodomésticos, limpieza de filtros o reparaciones de componentes menores que se desgastan con el contacto diario.

Criterios judiciales para la distinción de averías

Ante la falta de una definición cuantitativa en la ley sobre qué constituye una reparación menor, la jurisprudencia y los tribunales han consolidado tres criterios fundamentales para dirimir conflictos entre las partes:

• El umbral económico: Existe un consenso judicial generalizado que sitúa en los 150 euros el límite para considerar una reparación como «pequeña». Los costes inferiores a esta cifra suelen atribuirse al inquilino, mientras que los superiores se desplazan hacia el propietario.
• El factor temporal: Durante los primeros seis meses de contrato, se presume que cualquier avería es preexistente o deriva de un estado deficiente previo del aparato, lo que suele eximir de responsabilidad al arrendatario.
• El origen del daño: El dictamen de un técnico profesional es determinante. Si se acredita que el fallo proviene de un uso negligente o indebido, el inquilino deberá asumir el coste íntegro de la reparación, independientemente de la cuantía o la antigüedad del aparato.

Procedimiento y seguridad jurídica

Los expertos recomiendan que cualquier incidencia sea comunicada de forma fehaciente al propietario a la mayor brevedad posible para que quede constancia del aviso. Asimismo, se aconseja revisar detenidamente las cláusulas de mantenimiento del contrato de alquiler, que pueden detallar responsabilidades específicas sobre determinados equipos.

Finalmente, la práctica habitual sugiere la mediación y el acuerdo entre partes antes de iniciar procesos de reclamación judicial. La intervención de un servicio técnico oficial que determine la causa exacta de la avería —ya sea por obsolescencia o por manipulación incorrecta— constituye la prueba fundamental para aplicar correctamente lo dispuesto en la normativa de arrendamientos urbanos.