El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este jueves el segundo real decreto-ley de vivienda, una normativa que introduce cambios estructurales en el régimen de los contratos de alquiler de vivienda habitual en España. La medida principal establece la obligatoriedad de que el arrendador indemnice al inquilino cuando decida no prorrogar el contrato una vez transcurrido el periodo de duración mínima legal, fijado en cinco años para propietarios físicos y siete años para personas jurídicas.
La cuantía de esta compensación será, con carácter general, de al menos doce mensualidades de una renta de características similares. Para el cálculo de este importe, el texto legal estipula que se tomará como referencia el sistema estatal de índices de precios de alquiler. En ningún caso la indemnización podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año que el arrendatario haya permanecido en el inmueble, aplicándose un cálculo proporcional para periodos inferiores a un año.
Asimismo, el real decreto modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para ampliar los plazos de preaviso. El propietario deberá comunicar su voluntad de no renovar el contrato con una antelación mínima de seis meses, incrementando el plazo de cuatro meses que regía anteriormente. En el caso del inquilino, el plazo de comunicación para desistir de la prórroga se mantiene en dos meses.
La normativa contempla supuestos de exención para este pago. Los arrendadores personas físicas no estarán obligados a indemnizar si acreditan la necesidad de recuperar la vivienda para destinarla a residencia permanente propia, de familiares en primer grado o de su cónyuge. No obstante, si el inmueble no es ocupado en los tres meses siguientes a la entrega, el inquilino recuperará el derecho a la compensación. Tampoco habrá lugar a indemnización si el arrendatario posee otra vivienda adecuada en el mismo municipio o si rechaza una oferta de renovación de contrato con una duración mínima de cinco o siete años.
En cuanto a la protección de colectivos vulnerables, el decreto introduce una prórroga extraordinaria de hasta un año para aquellos inquilinos que acrediten, mediante certificado de servicios sociales, una situación de vulnerabilidad social y económica. Esta prórroga será de aceptación obligatoria para los grandes tenedores de vivienda. Adicionalmente, en las zonas declaradas como mercado residencial tensionado, los contratos podrán prorrogarse anualmente hasta un máximo de tres años a petición del arrendatario.
El nuevo marco jurídico entrará en vigor este viernes y afectará a los vencimientos de contratos que se produzcan a partir de esa fecha. Durante un periodo transitorio de seis meses, los propietarios podrán seguir notificando la no renovación con el antiguo plazo de cuatro meses. Los contratos que ya se encuentren en fase de prórroga bajo la legislación anterior mantendrán sus condiciones hasta que finalice dicho periodo, momento en el cual se integrarán en el nuevo régimen.
El real decreto-ley será sometido a debate este viernes en el Congreso de los Diputados para su correspondiente convalidación por la Cámara Baja, requisito indispensable para el mantenimiento de su vigencia en el ordenamiento jurídico español.
